Il mutuo per la casa familiare: istruzioni per l’uso

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Come purtroppo molti di noi sanno fin troppo bene, gli italiani stanno attraversando un periodo di grave crisi e l’economia ormai è in tilt da tempo. Tantissime famiglie fanno fatica ad arrivare a fine mese, quando finalmente il pagamento dello stipendio concede un po’ di tregua. Molte di esse però sono ancora disposte a qualche sacrificio per comperare la casa dove abitano e/o magari una seconda casa per le vacanze. Come orientarsi però per scegliere di stipulare il contratto di mutuo?

Anzitutto occorre stimare le proprie disponibilità concrete e calcolare la rata mensile che ci si può permettere: successivamente si può passare a ragionare su quale tipo di mutuo sia più adeguato alle possibilità di ciascuno, confrontando le varie offerte che il mercato propone. Andranno valutati mutui a tasso fisso e mutui a tasso variabile, tenendo presenti anche le spese che forse non abbiamo preso subito in considerazione: spese notarili (il contratto di mutuo è un atto pubblico); imposte; premi assicurativi (molto spesso i mutuatari richiedono la stipula di contratti a protezione dell’immobile che si acquista); spese di istruttoria e di perizia. Sarà necessario esaminare il piano di ammortamento e valutarne il risparmio fiscale annuo.

Una volta richiesto il mutuo, con il deposito di tutta la documentazione richiesta dall’Istituto mutuatario (tutto ciò che concerne il reddito del richiedente, il contratto preliminare di compra-vendita, le certificazioni catastali e dei registri immobiliari attinenti all’immobile), si procederà alla perizia tecnica per la valutazione del valore dell’immobile: soltanto se il reddito del richiedente sarà valutato sufficiente ai fini del pagamento del premio annuo, e se l’immobile sarà giudicato dal perito di un valore congruo con il prezzo di vendita, il mutuo potrà essere concesso.

Naturalmente il mutuatario chiederà idonee garanzie del pagamento: la più tipica è l’ipoteca, che consiste nel diritto di priorità ad essere soddisfatti (rispetto a qualsiasi altro creditore) nel caso in cui il debitore non abbia pagato il mutuo e si debba procedere alla vendita all’asta del bene messo sotto ipoteca. Secondo la legge attuale, colui che ha acceso il mutuo può, previo rimborso della somma erogata, estinguerlo gratuitamente e senza penali, così come può “portarlo” ad un’altra banca senza pagamento di alcuna penale.

Altra valutazione essenziale ai fini della scelta del mutuo è quella attinente il pagamento periodico, la cosiddetta rata, che è composta da una parte di rimborso della somma prestata e da una parte di interessi dovuti per il prestito. Ovviamente, nella scelta del mutuo, l’elemento determinante è il cosiddetto “tasso di interesse”, cioè il compenso che richiede il mutuante per l’erogazione del finanziamento (espresso in percentuale): il “tasso fisso”, cioè sempre uguale dall’inizio alla fine del periodo di rimborso, consente di avere una certezza assoluta della spesa annua e di poter quindi pianificarsi le spese in tal senso; il “tasso variabile” è invece legato ad indici dipendenti da complessi meccanismi finanziari e che possono implicare oscillazioni ed aumenti imprevedibili dell’importo e/o del numero delle rate; sicuramente ha, rispetto al tasso fisso, l’elemento dell’imprevedibilità, ma in compenso parte generalmente con rate di minore entità. Naturalmente si può anche prevedere un “tasso misto”, cioè in parte fisso ed in parte variabile.

Attenzione, però: sarà necessario non incorrere in ritardi nei pagamenti delle rate, perché oltre a pagare interessi di mora esagerati si può anche, per il mancato pagamento anche di una sola rata, perdere il diritto al pagamento rateale e trovarsi di fronte allo scioglimento del contratto. Inoltre il mancato pagamento espone alla segnalazione presso la Centrale dei Rischi, circostanza che compromette ulteriori finanziamenti in futuro. È necessario dunque, se non si riesce a pagare le rate del mutuo con puntualità, discutere con il mutuante e provare a rinegoziare il mutuo, o almeno chiedere la sospensione temporanea dei pagamenti.